PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE CORRETAJE INMOBIIARIO

1. ¿Cuál es el valor de la comisión que puede cobrar un corredor?

El porcentaje de comisión que puede cobrar un corredor por la intermediación de un negocio será el que las partes pacten en el contrato de corretaje, sin embargo, en caso de que no se realice ningún pacto es posible recurrir a la costumbre mercantil, la cual, según la Cámara de Comercio de Medellín para Antioquia va ser del 3% para inmuebles urbanos y 4% para inmuebles rurales.

2. ¿Quién debe pagar la comisión?

Por la naturaleza y la dinámica del corretaje es usual que quien asuma el pago de la comisión sea el vendedor, ya que éste por regla general es quien celebra el encargo con el corredor, sin embargo, en caso de que no se pacte expresamente quien asumirá la comisión, podemos remitirnos al artículo 1341 del Código de comercio, el cual indica que la remuneración, salvo pacto en contrario, será pagada por las partes en porcentajes iguales.

3. ¿Cómo es el pago de la comisión de corretaje en la permuta?

Cuando el negocio jurídico llevado a cabo por las partes acercadas por el corredor es una permuta, la comisión se paga en igual porcentaje que en la compraventa, es decir el 3% para inmuebles urbanos y 4% en rurales, teniendo en cuenta que este porcentaje se calcula sobre el valor total del inmueble objeto de encargo al corredor y no sobre los acuerdos que se hagan en dinero o especies. Así las cosas, si ambos inmuebles fueron objeto de encargo y promoción del corredor, sobre ambos se deberá calcular y cancelar comisión al corredor, de ser sólo uno sobre el que se encargaron y llevaron a cabo las gestiones de corretaje, sólo el propietario de dicho inmueble deberá la respectiva remuneración.

4. ¿Con la simple firma de la promesa de compraventa hay lugar a comisión?

No, la simple suscripción de una promesa de compraventa no da derecho a la comisión a favor del corredor al no ser el negocio jurídico encargado, esto teniendo en cuenta que la Corte Suprema de Justicia considera la promesa como una etapa precontractual o contrato preparatorio del negocio jurídico encargado, de modo que, solo en caso de que efectivamente haya escritura pública surge el derecho del corredor a la comisión.

5.¿Qué condiciones debe cumplir el corredor para que se genere el derecho a la comisión?

El corredor tiene derecho a percibir retribución, siempre que se cumplan los siguientes requisitos: Preguntas frecuentes corretaje a) Que el comitente haya solicitado o aceptado los servicios del intermediario para efectuar determinado negocio. b) Que el corredor haya efectuado gestiones idóneas para el logro del encargo. c) Que, como consecuencia de las gestiones efectuadas por el corredor, se haya concluido el negocio entre el comitente y el tercero. Lo anterior conforme a la sentencia de casación del 13 de abril de 1955, de la Corte Suprema de Justicia.

6. ¿Cómo se realiza la liquidación de gastos de registros públicos?

La enajenación de un inmueble va generar distintas cargas impositivas para las partes intervinientes, éstas podrán definir como asumen el pago de cada costa y en caso de no acordar el pago estas se distribuirán así: • Las costas de la escritura de venta será asumida por ambas partes salvo que haya pacto en contrario, artículo 1862 Código Civil. • El vendedor asume el pago de la retención en la fuente, pues es un impuesto que se ha cargado a aquellas personas naturales que han hecho enajenación de un activo fijo. artículo 398 del Estatuto Tributario. • El pago total del valor del registro de la escritura pública estará a cargo del comprador, conforme a la resolución 619 de 2019 de la Superintendencia de Notariado y registro. • Frente al crédito hipotecario, la resolución 619 de 2019 de la Superintendencia de Notariado y Registro, indica que el pago de los derechos notariales de la hipoteca correrá a cargo del deudor, además de esto, en la escritura pública debe indicarse el orden en que se presentará el pago de la hipoteca en caso de incumplimiento. • El artículo 181 del Estatuto de Rentas Departamentales de Antioquia, Ordenanza 62 de 2014, indica que exceptuando los casos en que haya pacto en contario, las partes pertenecientes al negocio jurídico sometido a registro tienen el deber de pagar en partes iguales el impuesto departamental de registro y anotación. • El impuesto al consumo de bienes inmuebles será pagado por el vendedor por medio del mecanismo de la retención en la fuente, pero el comprador será quien asuma el valor a pagar del impuesto, este impuesto solo se genera sobre los inmuebles cuyo valor sea igual o mayor a 26.800 UVT.

7. ¿Puedo pactar un negocio jurídico en moneda extrajera y obtener la comisión en esa moneda?

El artículo 874 del Código de Comercio, establece la posibilidad de que las partes pacten la moneda valida con la que se pagaran las obligaciones derivadas del negocio jurídico celebrado, para este caso el corretaje y en caso que no se pacte de forma expresa el valor a pagar de las obligaciones será cubierta en la moneda nacional, teniendo en cuenta el valor representativo del mercado vigente a la fecha del pago.

8. ¿Si el promitente vendedor o comprador muere, sus herederos están obligados a cumplir con la promesa de compraventa y pagar la comisión correspondiente al corredor?

Las obligaciones adquiridas a través de un negocio jurídico, hacen parte del patrimonio de cada persona, entendiendo este como el conjunto activos y pasivos que tienen una utilidad económica y son susceptibles de estimación pecuniaria, por esta razón, al momento del fallecimiento de las personas las obligaciones pasan hacer parte de la masa herencial, la cual comprende las relaciones jurídicas patrimoniales, que recaen sobre las cosas materiales o inmateriales que constituían el patrimonio. En este sentido, las obligaciones tanto positivas como negativas van a ser transmitidas por causa de muerte, salvo que éstas sean intuitu personae, por lo tanto, en virtud de que el objeto del corretaje es el encargo para la enajenación de un inmueble y dentro de su ejecución no se encuentran obligaciones que deban ser cumplidas atendiendo a cualidades particulares de las partes, en caso de que se celebre el negocio jurídico encargado, los herederos deberán asumir el pago de la comisión.

9. ¿En caso que no se celebre el negocio jurídico el corredor tiene derecho a alguna remuneración por el trabajo realizado?

Lo ideal es que en el contrato de corretaje se determine de forma clara, cuál será la remuneración a la que se tendrá derecho, considerando tanto si se celebra el negocio encargado, si no se celebra, si se presenta alguna nulidad en el negocio o si simplemente se incumplen los acuerdos realizados por las partes. Sin embargo, en caso de no estipularse nada al respecto es posible remitirnos al artículo 1342 del Código de Comercio en el cual se establece que “A menos que se estipule otra cosa, el corredor tendrá derecho a que se le abonen las expensas que haya hecho por causa de la gestión encomendada o aceptada, aunque el negocio no se haya celebrado.” Para esto el corredor deberá probar en que gastos incurrió para el desarrollo de sus actividades.

10. ¿Es posible tener derecho a la comisión cuando las partes en un primer momento no celebran el negocio jurídico, pero posteriormente sí lo hacen?

Si, debemos recordar que en legislación Colombiana, se define la figura del corredor como la persona que, por su especial conocimiento en el mercado, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, adicionalmente, se establece que el corredor tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga. Por lo anterior, podemos concluir que una vez se haya celebrado el negocio jurídico entre las partes que han sido conectadas por la intermediación del corredor, se generará la comisión a favor de éste sin atender al tiempo en que se tarde la consolidación del negocio.

11. ¿Qué obligaciones tiene el corredor frente al promitente comprador y vendedor?

El corredor por sus especiales conocimientos tiene la obligación tanto con el promitente comprador como con el promitente vendedor, de realizar la actividad como le fue encomendada en el negocio jurídico, además de proveer a las partes de toda la información necesaria del inmueble, como el valor del predial, el estado del inmueble, la ubicación, certificado de tradición y libertad, la verificación del propietario del inmueble, el valor de la administración, entre otras necesarias para la celebración del negocio. De esta información dependerá muchas veces el negocio y el derecho a la remuneración que tendrá el corredor, por lo que el éste tendrá que tener muy clara y precisa la información del inmueble que promociona, como lo indica el artículo 1344 del Código de Comercio. De igual manera el Código de Comercio en su artículo 1345, indica que el corredor estará obligado a llevar registro del negocio jurídico, indicando el nombre y domicilio de las partes que los celebren, la fecha y precio del inmueble, una descripción del bien y de la remuneración obtenida por la celebración del negocio jurídico.

12. ¿Es cierto que la Ley de financiamiento permite escriturar por debajo del valor de venta real de un inmueble en un máximo del 15%?

No, esta es una interpretación errónea que se ha hecho de la Ley, el artículo 53 de la Ley 1943 de 2018, lo que indica es que se entenderá que el valor asignado difiere notoriamente del promedio vigente, cuando se aparta más de 15% de los precios establecidos en el comercio para bienes o servicios de la misma especie y calidad, en la fecha de enajenación o prestación, teniendo en cuenta la naturaleza, condiciones y estado de los activos y servicios. Esto se estableció así, en virtud de las facultades de fiscalización de la DIAN, mediante las cuales ante un desvío notorio del valor asignado por las partes en la escrituración de un inmueble el funcionario puede rechazarlo para efectos impositivos.

13. ¿Quién debe pagar el impuesto al consumo de los bienes inmuebles?

El artículo 21 de la Ley 1943 de 2018, reglamentado por el decreto 961 de 2019, indica que quien debe pagar este impuesto es el comprador del inmueble, este valor se agrega al precio del inmueble, mientras que el agente retenedor será el notario, recaudo que se realiza a través del mecanismo de retención en la fuente, previo a la enajenación.